Aurora Nova OÜ (14324456)

Kaupleja ja tarbija vahel 11.10.2018 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu punkti 1.7. kohaselt on lepingu esemeks korteriomand, mille eriomandiks on korter number 114, üldpinnaga ligilähedaselt 102,8 m2, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu samas punktis on sätestatud, et korteriga ehituslikult ühendatud rõdu hakkab eriomandi eseme hulka kuuluma vaid juhul, kui rõdu ainukasutusõigust ei lepita kokku korteriomandite omanike vahel sõlmitava kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppega või erikasutusõiguse andmise kokkuleppega. Müügilepingu regulatsioonist tuleneb seega, et tulevikus sõlmitavas asjaõiguslepingus võib rõdu olla eriomandi esemeks, kuid võib ka mitte olla – müügilepingust ei nähtu poolte kokkulepet, et rõdu oleks kindlasti määratud eriomandi esemeks. Samas ei sisalda Müügileping ka poolte kokkulepet, et juhul, kui peaks sõlmitama kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe või erikasutusõiguse andmise kokkulepe, hakkaks korteriga ehituslikult ühendatud rõdu ilmtingimata kuuluma tarbija korteriomandi erikasutusõiguse eseme hulka. Rõdu õiguslik staatus (eriomand, erikasutusõigus või muu) jäeti müügilepingu sõlmimisel seega täpsemalt kokku leppimata.

Müügilepingu punktis 3.8.3. on pooled ühtlasi kokku leppinud, et Müüjal (Kauplejal) on õigus oma äranägemisel enne ostjaga (tarbijaga) asjaõiguslepingu sõlmimist sõlmida korteriomandite igakordsete omanike kaasomandisse jäävate rõdude ja terrasside valdamise ja kasutamise korra kokkulepe tingimusel, et korteriomandi igakordse omaniku ainukasutuses olevale rõdule ja/või terrassile on nimetatud korteriomanik kohustatud tagama juurdepääsu selleks, et teostada rõdu ja/või terrassi korralisi remonttöid või avariiremonttöid ja ilmastikuoludest tingitud hooldustöid (lumekoristus) ning muudel tingimustel vastavalt Müüja enda äranägemisele ning esitada avaldusi selle kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse.

Otsustamaks, kas korteriga ehituslikult ühendatud rõdu on õiguslikus tähenduses eriomandi esemeks või erikasutusõiguse esemeks, ning kas erikasutusõiguse esemeks määramise korral on rõdu kasutamisele seatud piiranguid (mh kooskõlas Müügilepingu punktis 3.8.3 kokku lepituga), tuleb hinnata, kas pärast Müügilepingu, kuid enne Asjaõiguslepingu sõlmimist on Müüja sõlminud kokkuleppeid rõdude valdamise ja kasutamise suhtes. 14.03.2019 on Aurora Nova (Kaupleja) esitanud notariaalse avalduse kinnistu korteriomandite jagamiseks ning kaasomandi valdamise ja kasutamise korra määramiseks. Nimetatud avalduse punktis 3.1.1. on rõdude ja terrasside valdamise ja kasutamise osas kokku lepitud, et hoones korteriomandi eriomandi esemega ehituslikult ühendatud rõdu jääb selle korteriomandi igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusesse, mille eriomandi esemega see ühendatud on ja millele on ehituslikult ettenähtud pääs üksnes vastava korteriomandi reaalosa koosseisu kuuluvast korteriomandi eriomandi esemest. Sama avalduse punktis 3.2. on sätestatud, et korteriomandite igakordse omaniku ainukasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et korteriomandi omanikel oleks võimalik takistamatult kasutada avalduses sätestatud osa, kusjuures korteriomandi omaniku poolt tema osa kasutamine ei tohi takistada teise korteriomandi omaniku kasutamisõigust. Avalduse punkti 3.7. kohaselt on korteriomanik kohustatud tagama rõdule juurdepääsu selleks, et teostada ala korralisi remonttöid või avariiremonttöid ja ilmastikuoludest tingitud hooldustöid (lumekoristus, akende pesu vms). Muid piiranguid rõdude kasutamise ja valdamise kokkuleppest ei tulene.

Olavi Nelk, Gajane Nelk ning Aurora Nova vahel 24.10.2019 sõlmitud asjaõiguslepingu kohaselt on lepingu esemeks korter nr 114 ning korteriomandi koosseisu kuulub 993/118289 mõttelist osa maatükist ning selle osaks olevast ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi osaks. Asjaõiguslepingu p 1.5.3. kohaselt on vastavalt 14.03.2019 kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppele lepingu eseme igakordse omaniku ainukasutuses ja -valduses lepingu eseme eriomandi esemeks oleva korteriga ehituslikult ühendatud rõdu, mille paiknemine on tähistatud lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil. Lepingule lisatud plaani kohaselt on rõdu suuruseks 8,2 m2 ning plaanijoonise kohaselt ei ole rõdu eraldatud kaheks osaks piirete kaudu. Samuti nähtub 8,2 m2 rõdu olemasolu ehitisregistri avalikest andmetest. Eeltoodust tuleneb, et korteri nr 114 omanikul on õigus kasutada ja vallata korteriga ehituslikult ühendatud rõdu nii nagu see on määratud 14.03.2019 kasutamise ja valdamise kokkuleppes. Nagu viidatud, tuleneb viidatud kokkuleppest, et ainukasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et korteriomandi omanikel oleks võimalik takistamatult kasutada avalduses sätestatud osa.

Menetluses esitatud tõenditest nähtub, et rõdule rajatud piirded ei võimalda korteri nr 114 omanikul takistamatult kasutada tema ainukasutusse ja -valdusse määratud rõdu ning kasutamise takistused ei kujuta endast ka selliseid piiranguid, mida korteriomanik oleks kohustatud taluma, st piirete näol ei ole tegemist olukorraga, kus teostataks remonttöid, avariitöid või hooldustöid. Erinevalt poolte vahel kokku lepitust, ei ole Kaupleja tarbijale võimaldanud rõdu ainukasutust ja -valdust, poolte vahel kokku lepitud tingimustel.

Kaupleja ei eita müügilepingust tulenevat kohustust võimaldada tarbijal lepingus viidatud rõdu kasutamist. Tarbija väide, et teistel rõdudel ei ole sellist redelit ja piiret ja viide ebavõrdsusele teiste korteriomanikega ei ole asjakohased. Käesolevas menetluses ei hinnata teiste korteriomandite omanike suhtes lepingu täitmist ja pooltevaheline leping ei puuduta muid korteriomandeid.
Poolte vahel on vaidlus aga selles, kas rõdu kasutamise viis ja ulatus on kooskõlas poolte vahel sõlmitud kokkulepetega. Esitatud tõenditest ei nähtu, et kaupleja oleks tarbijale üle andnud asjaõiguslepingus kokku lepitud ning kasutamise ja valdamise kokkuleppes määratud rõdu (st selle rõdu ainukasutuse ja -valduse ning õiguse rõdu takistamatult kasutada).

Tarbija on esitanud nõude eemaldada redel või paigaldada rõdule luuk nii, et rõdu oleks võimalik kasutada lepingu joonistel märgitud kujul, st tarbija on esitanud lepingu eseme parandamise/ ümbertegemise nõude. Kaupleja ehitatud info kohaselt on redeli ning piirete lahendus ehitatud kooskõlas ehitusprojektiga ning kooskõlastatud Päästeametiga. Hoone ehitamisel tuleb järgida õigusakte ning ehitusprojekti. Samas peab üleantud hoone või korteriomand vastama poolte vahel kokku lepitule.

Poolte kokkuleppele vastava rõdu üleandmine eeldab tõenäoliselt hoone osade ümberprojekteerimist. Tarbijavaidlust lahendaval komisjonil puudub pädevus hinnata, kas ja millisel viisil on ümberprojekteerimine tehniliselt teostatav ning kooskõlas õigusaktidest tulenevate kõikide nõuetega (sh tuleohutusnõuetega). Seetõttu puudub komisjonil alus teha kauplejale ka ettekirjutust, millisel viisil lepingu eseme puudus kõrvaldada tuleb. Komisjon peab küll tuvastatuks, et tarbijale ei ole võimaldatud rõdu takistamatut kasutamist, kuid küsimus, kas tarbijale on tekitatud kahju või kas tarbijal on mõne muu õiguskaitsevahendi kasutamise võimalus, ei ole käesoleva menetluse raames lahendatav küsimus. Kui üle anti lepingutingimustele mittevastav asi, tuleb puudus kõrvaldada, kui see on tehniliselt võimalik (mh leppida kokku selle kõrvaldamise viis) või leida muu kompromiss, mis tagab õigusrahu.